용적율/건폐율에서 빠지는 부분 (매우 중요)

 

건축 비용 문제를 제외하면 건축을 희망하는 사람들은 보유한 땅에 어느 정도의 규모로 건축물을 건축할 수 있을까가 최대의 관심사일 것이다. 어느 정도라는 것은 건축물의 면적 규모와 함께 몇 층까지 지을 수 있는지 등의 건축 가능한 층수 규모에 대한 관심일 것이다. 이러한 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서는 이들 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있다.

건축사의 정확한 설계 이전에 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠해 볼 수 있는데, 이를 위해서는 땅에 대한 정보(지역·지구)를 우선 알아야 한다. 땅에 대한 정보는 토지이용계획 열람을 통해 알 수 있는데, 이는 토지이용규제정보시스템(LURIS: Land Use Regulation Information System)을 활용하면 된다.

 

* 본인은 토지이음을 사용하는 것을 추천한다. 

728x90

 용적율 산정시에, 제외 되는 부분을 알면, 건축을 하는데 있어서

더욱 큰 건물을 지을 수 있다. (방도 여러개 만들고 등등)

 

건폐율이 도시의 평면적 밀도를 관리하기 위한 규제 수단이라면, 용적률은 도시의 입체적 밀도를 관리하기 위한 수단이다. 여기서 밀도란 건축물의 물리적 밀도 및 사람들의 거주성 밀도를 동시에 함의한다. 따라서 지하층처럼 지상 건축물의 물리적 밀도에 영향을 주지 않는 부분은 용적률을 산정할 때 면적에서 제외하는 것이며, 주차장, 피난안전구역 및 대피공간은 사람들의 거주성이 없는 공간이므로 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외한다.

그런데, 이때 연면적은 「건축법」에서 규정하고 있는 ‘각 층 바닥면적의 합’으로서의 연면적과는 다르며 다음 4가지의 면적은 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외한다.

① 지하층의 면적

② 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적

용적률 산정시 제외되는 부분: 지하층 면적과 지상 주차장 면적 Ⓒ이재인

③ 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역(shelter safety zone)4)(「건축법 시행령」 제34조제3항 및 제4항)의 면적

「건축법」에서 규모 측면으로 건축물은 일반건축물5)과 고층건축물6)로 구분하고, 고층건축물은 다시 초고층 건축물7)과 준초고층 건축물8)로 구분하고 있다.

규모 측면에서 본 건축물의 구분 Ⓒ이재인

「건축법」에서 고층건축물을 일반건축물과 특별히 구분하고 있는 이유는 건축물의 층수가 많고 높이가 높아 화재시 방화 및 이용자들의 대피성 안전 규정을 일반건축물과 동일시 할 수 없고 특별한 관리가 필요하다고 판단하기 때문이다. 고층건축물이 일반건축물과 「건축법」에서 특별히 구분되는 것은 ‘피난안전구역’의 설치의무로, 피난안전구역은 건축물의 1개 층을 피난용도로 사용하기 위하여 비워두는 층이다. 고층건축물의 개념이 「건축법」에 규정된 것은 최근의 일로 2011.9.16. 일부 개정(법률 제11057호)을 통해서이다.

피난안전구역은 사람들이 상시적으로 머무는 공간이 아니라 유사시를 위해 비워두는 공간(층)이므로 이 층의 면적은 용적률 산정 시에 제외하도록 규정하고 있다.

용적률 산정시 연면적에서 제외되는 고층건축물의 피난안전구역의 면적. 초고층 건축물의 피난안전구역 설치 기준(왼쪽)과 준초고층 건축물의 피난안전구역 설치 기준(오른쪽) Ⓒ이재인

④ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간(「건축법 시행령」 제40조 제3항 제2호)의 면적

층수가 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의 바닥면적의 합계가 10,000㎡ 이상인 건축물의 옥상에는 화재시 사람들이 대피할 수 있는 공간을 확보하여야 하는데, 이는 건축물의 지붕 형태에 따라 의무 규정이 다르다. 평지붕 형태의 건축물이라면 헬리포트를 설치 기준에 맞게 설치하여 헬리콥터를 통하여 인명 등을 구조할 수 있는 공간을 옥상에 마련해야 하고, 경사지붕 형태의 건축물이라면 경사지붕 아래에 지붕수평투영면적의 1/10만큼의 공간을 ‘대피공간’으로 마련해야 한다(「건축법 시행령」 제40조 및 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제13조). ‘대피공간’ 역시 고층건축물의 ‘피난안전구역’과 같은 개념으로 용적률 산정시의 연면적에서 제외한다.

용적률 산정시 연면적에서 제외되는 대피공간 면적 Ⓒ이재인

더불어 연면적은 ‘각 층 바닥면적의 합’인데, 바닥면적 산정 시에 제외되는 부분은 용적률 산정을 위한 연면적에서도 제외된다(※바닥면적 및 바닥면적 산정의 예외 참고).

용적률 산정시의 연면적과 바닥면적 제외 부분 Ⓒ이재인

「건축법」 상 건축물의 면적(건축면적, 바닥면적, 연면적)에 대한 규정은 건축 관련 규정의 개정, 정책적 변화 및 건축기술의 발달에 따른 고층건축물의 출현 등으로 면적 산정 기준에 많은 예외 규정이 생겨났다. 따라서 면적 산정 기준을 이해하기란 그리 쉬운 일이 아닐지 모른다. 그러나 「건축법」 적용 기준이 건축물의 용도나 면적 기준9)으로 이루어져 있어, 면적 산정을 이해하는 것이 「건축법」 적용 시스템을 이해하는 시작이라 할 수 있겠다. 이런 복잡한 면적 산정 규정을 마무리하면서 면적에 포함되거나 포함되지 않는 부분들을 요약정리하면 아래 그림과 같다.

건축물의 면적 산정 기준 요약 Ⓒ이재인

 

[네이버 지식백과]건폐율 및 용적률- 최대 건축 가능 규모 (그림으로 이해하는 건축법, 이재인)

 

 

 

근데 여기다가 추가로 재밌는 것이 있다. 

 

기계식 주차장을 만들 때

​8m 이하 8대까지 설치하는 미니 로터리 주차는 건폐율에 해당이 안 된다. 

 

하지만, 기계식 주차장에 벽을 세우고 천장을 만들어 실내처럼 만들어 버리면, 건폐율에 해당이 된다. 

건폐율에 해당이 되면, 주차장으로 인해서, 실제 주택/상가 등으로 쓸 부분에서 건폐율을 먹어 버리므로, 매우 손해다!.